2018年10月23日星期二

一张项目清单圈出楼宇产业生态新范式

编辑:editor42018-03-14

存量楼宇“转改升”新年再发力


沃特大厦二季度内完成公共餐饮区域建设,四川口腔医院大厦6月底前完成大楼整体改造,少城大厦年底前完成整体专修改造……日前召开的全区“全面落实年”动员大会上,青羊区把落实“中部区域优化”战略作为推进工作、全面落实的鲜明主线,系统制定了10项重点工作任务清单,明确了486项具体工作任务。


在这份2018年度重点工作任务清单中,推动沃特大厦、少城大厦、四川口腔医院大厦等18栋楼宇在内的楼宇商务载体“转改升”也清晰罗列出来。


从改造资金、开工时间、项目节点推进、竣工时间以及相关责任单位、责任人,一一明确到位。存量楼宇如何主动“对号入座”?如何调动楼宇企业的“转改升”积极性?如何统筹推进存量楼宇“转改升”上水平、上台阶?从有着“国字号”头衔的优品天地特色街区的提档升级行动中,我们可以找到答案。


A


“转改升”行动的青羊样本


作为现代服务业的有效承载体,楼宇承载了巨额经济价值。当前,成都楼市逐渐步入存量房时代,以“旧楼改造,存量提升”的“楼宇经济”模式得到越来越多实践。


拥有国家级特色街区这一荣誉的优品天地,近年来受经济环境下行、互联网经济冲击等影响,项目运营进入低迷时期。在优品天地城西项目负责人饶力看来,“项目对未来整个社区的持续发展和全市‘中优’发展战略是不匹配的。”


主动适应经济新常态,提档升级改造也是势在必行。


“站在成都建设全面体现新发展理念的城市高度,改造存量商业地产,提升其价值,是非常重要的商业地产发展模式,符合客观规律的同时,更是青羊区现代服务业发展特别是助力打造青羊‘国际购物天堂’,都具有很重要的现实意义。”2017年初,期待“地震式”提档升级的优品天地特色街区就以早早开始酝酿。作为专家的成都信息工程大学文化与产业研究所所长黄萍教授这样表示。


春江水暖,对于企业而言最具发言权。而在饶力看来,被这个城市的发展推着必须去适应这个城市的发展,跟着这个城市的发展来发展自己。


“好饭不怕晚,优品天地作为存量楼宇改造行动的样本,一定要改出实效、改出成绩。”从启动提档升级开始到正式实施改造,邀请知名专家、高校学者以及青羊区商务局、东坡街道等区级相关职能部门负责人一道,共同为存量楼宇的改造把脉、建言。这个时间,酝酿了大半年之久。


该清退的业态“不计成本”清退,该调整的布局投入巨额资金,该引入的产业重点培育……去年6月,有着“国字号”头衔的优品天地特色街区,在区级层面的引导下,企业投入近亿元资金引弓向上,开启青羊区“旧楼改造,存量提升”的楼宇经济“转改升”主流实践行动。


去年12月8日,以“全方位、多层次、新体验”的家庭生活主题定位,集购物、餐饮、健身、娱乐、教育、培训等功能于一体的优品天地重装归来。“重塑城西中环封面地标。”彼时的盛大开业庆典,优品天地城西项目方与青羊区上下有着共同的心声。


提档升级后的优品天地特色街区效果如何?消费者的口碑和满意度究竟怎样?在优品天地委托第三方机构做的一份《优品道商业项目年度调研报告》减轻了饶力和他团队的压力。


“改造后的优品天地特色街区,变化主要体现在商业分值和销售数据两个方面。”饶力介绍说,2016年项目的商业评分为77分,而2017年是81分,“虽然只有4分的提升,但是总体来看,基础服务增加了41%的好评,主要得益于提档升级带给消费者的服务变化。”而从销售额的增长情况来看,同样达到了预期目标。“16年整体改造前的全年销售额将近4000万元,而17年统计已经超过5000万元。”特别是主力门店人人乐在“转改升”后,它的销售面积缩小了2/3,而的销售额与去年基本持平没有明显的下滑,“说明经过提档升级后,它的单位产出面积提高了很多。”


“2017年的市场报告,整体打分较2016年有了明显的提升,这说明我们对品牌的升级、环境的调整,赢得了消费者的认可和认同。”饶力说。


B


盘活存量楼宇一池春水


重装升级后的优品天地特色街区璀璨开业。在消费者的翘首以盼和政企多方寄语中,一份来自第三方机构的《优品道商业项目年度调研报告》揭开了青羊存量楼宇提质蝶变的神秘面纱。


“作为青羊实施存量楼宇‘转改升’行动一个样本,整体服务分值、销售数据、客源群体、客流停留时间、基础服务等都取得了明显变化和增长。”优品天地城西项目负责人饶力用“不负众望”一词总结这场提质蝶变。“简单直白的变化,优品道已从过去单纯为生存生活‘买买’到而今为了高品质宜居生活‘逛逛’!”


在这场提档升级中,项目方进行了大面积的“换血”和更迭。“让我们周边的顾客能够在家门口就能随时买到符合他们消费(水平)的产品,而不是说要买东西要想走什么线路,到哪里去买。”饶力介绍,作为一个定位小的社区商业中心,改造以前,它的辐射人群、消费人群就是三到五公里,“超出三到五公里,就不会有更多人专门过来消费。”


而在这份调查分析报告中,改造之后的辐射人群、消费人群距离并没有发生明显变化。从消费群体对比来看,改造前后的主力人群还是三口之家和四口之家,分别占比在36%、40%左右。难道是改造后的优品天地依旧不能吸引消费者的关注和青睐?面对记者这样的疑问,饶力并不赞同。


数据显示,改造前的优品道广场一楼大聚集了56个商户,而改造后保留下来的只有5个,而保留在一楼的,算上屈臣氏和肯德基仅3家,其他原有业态全部更新换代。“让外界想不到的是,我们对更换、清退不适合业态定位的商家企业,最终作出的是清退处理。”


“整个项目总面积不过十一万平方米,本身体量就有限,腾退出来的空间针对家庭、女性精准定位,把商业定位和产品结构做了一个拉伸,更加匹配周边的消费人群。”饶力介绍,“优品道还是立足于做社区中心型购物中心,整个的发展思路也是紧贴社区,虽然辐射范围没有增加,但是街区给居民的黏性、粘连度现在更紧了。”


在这份调查中,绝大多数周边消费者对改造后的优品道发生了观念转变,“原来消费者基本家用品会考虑在商场就近购买,现在变成了有空可以逛逛。”


与优品道广场相隔不远的优诺国际写字楼,饶力和他的团队也经常听到上班族们这样议论,“现在这个商场可以去逛一下看一下了,能够选点东西了。”在他看来,改造后的优品天地可以用另外一番景象来概括变化,优品道可以从之前的简单“买买”到现在的有事没事随便“逛逛”。


“以三口之家为例,停留时间从大概2小时到现在的平均3小时。”饶力表示,这增加出来的一小时对消费机会和客单价带来一定的变化。“从去年销售数据的涨幅来反推,这一个小时给销售带来的影响就是30%的增加。”


当然,把优品天地横向对比所处的周边商业环境,一句简单的随便“逛逛”还不足以体现蝶变后的实际变化。


开业八年来,项目周边的竞争环境变化也很大。从2014年开始的鹏瑞利青羊广场到2016年的金楠天街,再到2017年的大悦城、青羊万达,优品天地周边的购物中心比2014年之前多了很多。“辐射空间明显压缩,但消费者的黏度,或者说曾经流失的客源群体又回来了,这就是成绩、变化!”


C


“转改升”行动新年再发力


存量楼宇的“转改升“行动,让项目方尝到了甜头。而在项目方看来,甜头背后,得益于政企双方的共同努力和精诚合作。


“‘转改升’之后呈现给消费者的场景,其实已经是第15稿方案了。”饶力介绍说,从准备提档升级到项目实施的具体调研、争取商家支持和专家论证,前后历时两年时间。“庆幸的是,在调改过程中,包括区商务局、东坡街道以及区级其他相关部门的大力支持下,优品天地的调整经过过一次一次的论证,一次一次的不同角度的评审和调研,包括和商家之间的碰撞和沟通,最后呈现出这样一个现在看来相对良好的状态。”


“从项目业态的整体布局调整,到新引进商家企业的投入,企业投入的自己将近一个亿。”值得一提的是,这样的大手笔投入背后,并不包括企业自主投入的改造资金。


人人乐作为优品道广场保留下来的仅有几家商户,企业投入资金将近千万元进行整体提档升级。“改造后的人人乐作为精品门店,除了推车没有更换外,整个包括货架、地面、灯光到装饰在内全部焕然一新。”而作为主力门店之一的先锋健身,在选择是否投入资金进行升级上也曾犹豫不决,“作为老牌门店,一次性投入几百万元用于升级改造,难度不小。”最终,项目方拿出政策、合约、租金优惠,促成了门店投入近300万元添加了游泳池等配套设施。


采访中,优质高效的政务服务多次被企业所提到。“从闭店升级到重装开业,短短半年时间,从施工的审批立项到中途各项政务护航,包括青羊区商务局在内的职能部门给予了大力支持和配合。”在楼宇业态的调整中,设在楼宇内的电子政务服务屏成为一大批新引进的商家、企业的有力助手。“办证所需的资料,点击即可查询;政策方面不清楚的,楼宇代表、首席联络官及相关职能部门负责人可以随时找到随时咨询随时解决。”


提前试水存量楼宇“转改升”的优品天地特色街区,感受到了温暖,掀起了一股不小的波澜。而分析报告中存在的品牌性、品牌度不够,与周边商业街区存在的差距等不足、不满意问题,已经在今年的第二期“转改升”行动中提上了日程。


盘活“国字号”特色街区的这一池春水,后续行动已经有了初步的整体思路。


“紧跟青羊及区域产业发展走向,今年的‘转改升’行动更加注重产业方向的引导,以此展现楼宇经济的活力所在。”饶力透露,对于优诺国际内已经聚集而成的教育产业,项目方正在思考加以引导和聚集,初步设想是拿出6000平方米的体量出来做教育,将优品街打造成为教育一条街。“腾退而出的空间配合现有的产业加以合理的产业规划调整,同步引进一些高质量的楼宇企业。”


“强化入驻企业、商家等资源的互动,将是一大重点。”饶力希望企业都能参与进来形成一股合力,通过“转改升”行动把整个社区商业和居民的黏性、和生活紧密地结合起来,打造属于城西人的社区会客厅。


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全力打造楼宇产业生态圈


日前召开的全区“全面落实年”动员大会上,全区上下主动对表看齐中央和省委、市委决策部署,迅速把思想和行动统一到抓好全面落实上来。在突出主线重点抓落实上,围绕市委下达的目标任务,坚持把落实“中部区域优化”战略作为推进工作、全面落实的鲜明主线,系统制定了10项重点工作任务清单,明确了486项具体工作任务。


在这份2018年度重点工作任务清单中,推动沃特大厦、少城大厦、四川口腔医院大厦等18栋楼宇在内的楼宇商务载体“转改升”也清晰罗列出来。从改造资金、开工时间、项目节点推进、竣工时间以及相关责任单位及责任人,一一明确到位。


如何主动“对号入座”,分类抓好落实,统筹推进存量楼宇“转改升”上水平、上台阶,推动楼宇载体建设讲质量、看效益、重效果,格外关键。


今年一月,事关全区楼宇产业的发展走向,就分层分类推进楼宇“转改升”工作,区委区政府也在新年伊始做好了顶层设计:搭建一个平台,构建“收集改转意愿、跟踪对接规划、制定政策落实、反馈效果提升”的生命周期闭环。


从政府“独唱”变政企“合奏”,新的一年,更强合奏音将在青羊上下唱响。针对有改造意愿但缺乏资金的楼宇,积极引导其对接第三方市场主体,通过合作共建推动楼宇改造;针对暂无改造意愿的楼宇,组织楼宇业主或运营方负责人到北京、上海等地学习楼宇改造经验,为后续启动改造升级工作打下思想、观念基础。


“实施腾笼换鸟,凸显业态的‘转’;对标现代产业发展和生态圈建设,凸显业态的‘改’,实施载体提质,凸显业态的‘升’。”在全区楼宇经济转型升级提质增效推进工作组基础之上,建立区领导联系指导楼宇“转、改、升”工作的统筹机制,完善“领导小组+区级行业主管部门+街道+平台公司”协同推进落实工作机制。


“在全区统一工作决策部署下,行业主管部门提供工作保障。”区商务局相关负责人介绍,各属地街道将于楼宇业主、运营方保持沟通交流、做好服务,区属平台公司负责具体业务工作落实。“针对重点楼宇经济重点项目,青羊区还将成立重点项目专班负责推进。”


在楼宇“转、改、升”工作中,青羊区坚持以市场为主推动发展,区域规划布局变得愈发清晰:区属国有资产楼宇将坚持政府主导,社会资产楼宇建立市场化经营主体。


“积极营造青羊楼宇产业生态圈,将成为今年的工作重心所在。”青羊区商务局相关负责人表示,“引导楼宇市场主体积极参与的同时,青羊区也将对国有资产楼宇采取‘大动作’。”鼓励其它市场主体独立在全区范围内多点投资、多点开发、多点运营,连片改造、集聚改造方式,将形成规模效应,提升区域实力。


在积极营造楼宇产业生态圈上,青羊区将着重建立“区-街道-业主-物业”积极参与的四级联动机制,提升企业质量。围绕已竣工招商楼宇,加快其楼宇生态圈形成,“针对优质或重大项目,积极引入开发投资企业、政府国有公司等多元化市场主体,与五大行等国际知名咨询机构建立楼宇招商合作平台,搭建系统化的招商体系,共同洽谈推进。”


记者获悉,在推动资源共享、构建楼宇生态上,将持续推进白领食堂、路演大厅、会议中心、科研中心等线下楼宇生态圈形成。同时,在全区楼宇推广“3C”互联网办公模式,通过信息化手段,整合全区楼宇资源,提高资源配置效率,推动楼宇线上生态圈形成,进一步提高楼宇运行效率。    (张国祥 报道)