2017年09月26日星期二

青羊服务业扛起“中优”使命的品质担当

编辑:editor42017-05-13

市第十三次党代会《报告》作出“中优”的重大决策部署,作为中心城区的青羊在未来五年,乃至更长时间城市建设发展的行动纲领。


如何担责?如何担当?区委区政府主要负责人提出:做优城市产业,提高产业层次。作为青羊四大主导产业之一的商务商贸,就是实现上述目标的一记有力破发点。而以楼宇经济这一新兴产业为代表的“1+4+N”服务业产业体系,则构成了又一股实现“中优”目标的洪荒之力。


“五一”前夕,青羊区商务局接连两场召开专题座谈会,为落实“中优”发展战略作出了服务业发展的及时回应。


一场聚集17家税收贡献超千万元的重点商贸企业座谈会,听到了企业的发展诉求,掌握了更加真实的发展动态;一场全区首创的青羊楼宇企业沙龙,包括来自戴德梁行、世邦魏理仕、乾立基金、恒大广场、城市之心、国栋大厦等13家楼宇企业代表、地产服务机构齐聚,就老旧楼宇的转型升级、发展方向、资金渠道等焦点内容进行探讨。


上半场


一场重点商贸企业座谈 为产业升级建言献策


4月26日,青羊区商务局会议室来了一群重量级的企业嘉宾。17位嘉宾背后,站着一个庞大的商业体量,拥有极高的社会知名度。在营业收入、税收贡献上,亿元销售总量和成百上千万的纳税贡献,含金量和权重比例不言而喻。


在这场交流座谈会上,企业负责人谈到了企业发展规划,也说到了企业当前面临的一些困境和诉求,更多谈到了扎根青羊、共谋发展的企业情怀。


把根留在青羊的企业情怀


完美(中国)有限公司是经商务部批准开展直销业务,销售健康食品、小型厨具、化妆品、保洁用品及个人护理品。作为青羊区“重点纳税企业”,2014年纳税总额达3170万元;2015年纳税总额达3290万元;2016年税收总额达3112万元。


目前,完美四川公司已从成立之初的十余家专卖店,发展为今天的380家专卖店,企业立志在今年底在川专卖店达400家,使今年的增长率达5%。企业方面表示,对四川的投资环境充满信心,在接下来的时间里将继续加大在川投入,增加专卖店布点,为地方经济发展作出贡献。


在座谈中企业负责人也提出一个亟待解决的问题:希望区级层面和街道、企业一道,解决当下面临的企业办公场地问题。据介绍,企业现租赁房屋为融兴房地产开发有限公司(国企),为整合国有资产,融兴于2016年12月将该房屋产权拆分并卖给8个个体,这些个体因房屋租赁价格问题产生分歧和争议,并明确表示租赁合同到期后不再续签。“企业希望能够一直扎根在青羊发展壮大,希望区级相关部门能够帮助一起寻找合适的房源。”


拥有同样问题和困惑的还有国药控股。作为一家成立之初就在青羊扎根的老牌国有控股企业,借着国家医疗改革的东风,企业的营销网络遍及全省各地市州。根据企业提供的财报数据显示,一季度企业的销售增幅高度18%,预计2017年税收规模超亿元。在谈到当前企业面临的困难时,企业负责人表示,随着企业经营发展规模的扩大,目前将军街68号办公用房已经不能满足企业需求。“企业渴望长期在青羊扎根下去,希望区政府及相关部门、街道能否帮忙寻找适合的办公场地,以青羊为原点辐射全川。”


带着成绩来报喜


“企业在上市过程中,已经得到青羊区政府及相关职能部门的大力支持及耐心辅导。当前的经营发展良好暂时没有需要区委、区政府解决的问题,感谢贵区!”作为一家从事生活美容与医疗(微整)美容的企业,秀域集团企业相关负责人介绍了企业当前总体发展战略,秀域集团已制订2018年1季度香港红筹主板上市的计划,目前上市中介机构已经进场,预计2017年税收贡献将突破亿元大关。


渴望拥抱环西财智谷


8000多平方米的经营面积,年销售额4亿元,位于二环路西南财经大学旁的麦德龙,相信大多消费者都不会陌生。目前国内大多数企业执行ISO9001企业标准,而麦德龙则严格执行欧洲食品标准体系,赢得了消费者们的青睐。在配合城市改造中,企业开始对现有的店面进行产业升级改造。受制于相应的土地政策限制,企业希望能够获得市区两级政府的大力支持。在未来的经营发展中,企业希望能够掌握更多环西南财大智谷的整体规划方案,并主动配合这一规划方案作出相应的产业调整。


希望在青羊找到更多存在感


新日日顺,对于这个企业大家可能觉得有些陌生,它其实就是海尔集团旗下在川的销售分公司。七年时间,公司已经发展成为四川地区家电龙头企业,企业年收入达到近20亿,年创税收3170万余元。


伴随着企业从无到有、从小到大、从大到强,企业文化本身也在不断创新、发展。企业负责人提出,作为一家成长在青羊的企业,却并没有感到身为青羊企业的自豪和存在感。“特别是企业基层职工,参与政府性组织的像企业职工篮球赛事、运动会这样的活动频次并不高。”


在优化投资发展环境上,企业负责人建议区级层面出台,共同携手打造一个属于青羊企业的生态健康发展圈,在竞争激烈的当下实现资源的共享和共赢。


吹响西南总部发展号角


百胜中国是中国领先的餐饮公司,致力于让生活更有滋味。自1987年第一家餐厅在北京前门开业以来,百胜中国今天在大陆的足迹遍布所有省市自治区,在1100多个城市拥有超过7500家餐厅。百胜中国旗下肯德基、必胜客早已成为中国消费者耳熟能详的品牌。自1994年进入四川以来,百胜成都公司一直在青羊发展良好。目前,百胜成都在四川有肯德基餐厅129家、必胜客餐厅55家、必胜宅急送餐厅10家。在青羊区内则有8家肯德基,5家必胜客及2家必胜宅急送餐厅。


企业方面表示,政府的支持与认可让企业很受鼓舞。在过去,政府引进外资比较看重外商在资金上的投入,而现在则更重视引进外企在管理制度、质量管控等方面的先进理念和管理体系。企业非常赞赏这种理念,希望立足青羊辐射西部,从而带动西南乃至全国餐饮行业的进步与发展。


下半场


一场楼宇企业沙龙 为提质蝶变呐喊


4月27日,又一股经济旋风在东城根街的成证大厦刮起。


“老旧楼宇在转型升级中,要有危机意识,同样也要有发展信心”“楼宇运营主体要转变发展思路,从保洁秩序服务到楼宇营运、资产增值、保值”……当日,青羊区商务局组织辖区恒大广场、绿洲大酒店、宏达国际、凯乐广场等10家青羊楼宇企业代表举行楼宇企业沙龙活动。


楼宇企业、运营主体既要有危机感,又要有发展信心。沙龙现场,10家企业与戴德梁行、世邦魏理仕、乾立基金等地产服务机构、资金平台代表一道,围绕老旧楼宇转型升级、楼宇蝶变等焦点话题进行了现场探讨。


企业谈现实


作为成都最高的酒店大楼,当前楼宇的整体空置面积小,在进一步提升收益和租金上,正在寻找办法和思路。


——绿洲大酒店写字楼部负责人吴静


每年投入300万元左右的资金用于楼宇的改造升级,但感觉收效甚微,希望从中找到症结和问题所在。


——宏达国际总经理熊琳


随着旁边领地中心和人南线楼宇体量的冲击,占据绝佳黄金口岸的城市之心亟待提升楼宇品牌形象。提升硬软件设施改造的同时,希望能够在全市甲级写字楼宇荣誉评定中占据一席之地。


——城市之心总经理涂小莉


市场占有度下降厉害,正在想办法提升整体租金和出租率,准备复制青羊老旧楼宇典型思路。


——沃特大厦总经理文兵


看转型先锋怎么做


恒大广场:给成都一个新的景点


作为一个集购物中心、写字楼、酒店的多元化商业业态组合的楼宇,为提升入驻企业和客户满意度,提升太升商圈的整体品牌影响力,恒大广场正对楼宇整体景观进行主题改造,“给成都一个新的景点”。


目前,恒大广场整体改造工作正在进行,采用绿色的手法,采取绿色植物整体包装,打造文化景观墙,加入更多的绿色和文化元素,植入老提督街特有的文化元素,形成层层叠嶂的整体效果。重新打造的外广场音乐喷泉景观,将成为成都市中心最大的喷泉广场。


成证大厦:小心思撬动大运营


在老旧楼宇的转型升级中,体量载体有限、客户需求旺盛的东城根街成证大厦无疑是一个走出了青羊老旧楼宇转型升级的尝试样本。


从解决电梯问题的弊端入手,倍瑞物业动了一点小心思:将基本闲置弃用的楼道翻新出来,在1到10层植入不同主题、不同景色的文化元素,营造一个汇聚快乐、享受健康、充满互动的楼宇文化氛围。如何让既有的优质企业长期扎根于此,如何让入驻企业之间保持良好的交流互动和业务往来,如何在供给侧结构性改革浪潮下楼宇保持充足的竞争力?对于成证大厦倍瑞物业管理公司来说,楼宇文化的营造只是一个起点。“发挥既有楼宇企业优势,老旧楼宇变身专业特色楼宇,这才是企业的真正梦想所在。”企业负责人在接受记者采访时介绍说,这栋“特殊”的亿元楼宇,16层的高度,12家入驻企业,纯金融类企业比重达60%,非金融机构(金融业上下游关联企业)占比更是将近90%,连续四年保持税收贡献过亿。“何不依托国金证券、中信银行、正和地产等上市企业和优质客户,打造一栋专业微金融楼宇?”


当下,作为楼宇运营主体的倍瑞物业,正在探索如何留住更多优质客户、参与大楼共建上进行摸索尝试。


看专家有何建议良策


从楼宇服务到增值保值


——戴德梁行高级董事、大中华区资产管理主管张大维


率先进入存量房时代的北京、上海、深圳等一线城市,新房开发进入低位徘徊期,而以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新模式正成为实现可持续发展的新战场。


随着经济发展,对于生活品质的需求逐渐提升。城市更新与老旧楼宇的转型升级,对于产业结构优化、智能科技利用、人口结构改善、城市面貌提升都有显著的帮助。在楼宇升级中,老旧厂房最容易改造成为商业、办公、城市综合体等商业业态形式。在推进过程中,需要注重轻资产管理。


对于楼宇运营主体和物业管理公司来说,服务观念也要随着楼宇经济的发展进行适当的调整。从单纯的保洁、秩序、安保等服务到楼宇的运营打造,最终升级成为楼宇的增值、保值服务。


老旧楼宇要居安思危


——戴德梁行成都公司总经理张裕鹏


在土地市场僧多粥少的背景下,政府、开发商、银行均面临可持续发展困境。对于政府,核心区域已经无地可卖,但促进财政收入增长的压力仍然严峻;对于投资商,土地资源匮乏严重缩减了其发展空间,即使有新增土地供应,也只能是高成本价格。


在老旧楼宇改造中需要有居安思危的意识。楼宇企业和运营主体需要对租户进行科学合理的划分管理。在楼宇的优化过程中,对于现金流需要引起重视。一般而言,每年投入100到300万元的资金进行改造,往往属于维护性的改变,很难对楼宇产生根本性的改变。对于当前入住率还保持着较高水平,但租金仅仅维持一定水平甚至下滑的情况,楼宇企业的软性服务一定要跟上,建议企业的改造投入越早越好。


对于改造投入的巨大资金需求和缺口,一般企业或是物业公司往往难以承受,可以寻找第三方平台、基金公司、地产服务机构一道运作。


基金可解更新的资金燃眉


——乾立基金执行总裁成斌一方面,存量房时代,商业地产正在兴起一股新的掘金潮。青羊区作为成都中心城区,土地资源有限,新的土地供应总量会越来越少,土地的稀缺性将进一步凸显。另一方面,过去十年商业地产发展迅猛,如今土地面临供过于求、同质化严重的困境。


存量房时代,代表着巨大的商业机会。大量的低端写字楼,落后的购物中心,甚至是酒店、公寓,到了转型升级的关键时刻。楼宇转型,资金来源是关键。基金的适时介入,将成为老旧楼宇的一剂有力助推剂。


存量资产的盈利模式,主要集中在项目并购转让、政策获利、功能重置和运营提升四个方面。发展楼宇经济,对老旧、中低端物业进行商业新改造,商业价值决定租金的走向。将资金和力量投入到改造升级,收购老旧楼宇只是迈出第一步,后期运营才是提升楼宇资产价值的关键和保障。改造后的商业地产,同样也将更受投资客欢迎。


当然,以租赁方式取得有价值提升空间的存量物业,将改物业整体重新市场定位和设计改建,配套硬件设施,重塑建筑风格和形象,完善内外部装修,重新将其打造成为符合目标客户需求的物业,从而提升商业价值。后续,再次通过运营进行价值提升。


楼宇是城市形象的一张脸


——青羊区商务局青羊区首次举办楼宇企业沙龙活动,借用这次机会加深了同行业、业内专业人士的认识和交流。当前,楼宇竞争的加剧,从楼宇运营主体到物业公司,需要提升对楼宇经济的认识和定位,理清工作方向。


楼宇作为产业的承载体,更是城市形象的充分展示。当前我们谈城市形象的提升,不仅仅是对建筑外立面的包装,更多需要产业的回归支持。城市形象的提升,同样有助于产业的转型升级。面对当前的楼宇经济发展趋势,企业也运营主体既要有危机意识,同样要有发展信心。


在转型升级的道路上,企业需要找准自己的发展定位、找准自己的位置,走出一条适合自己发展的道路和路径。青羊区已经制定出台专业特色楼宇打造、扶持办法,拿出政策和资金予以帮助和扶持,希望政企共同发力,多元化推动青羊老旧楼宇的改造,焕发新的生机活力。